Plafonnement / Réduction du loyer à Berlin

Plafonnement / Réduction du loyer à Berlin

La loi de plafonnement des loyers - "Mietendeckel": Questions / Réponses 

Ce questions / Réponses est une traduction du site www.stadtentwicklung.berlin.de au 5 novembre 2019, qui stipule que les différents points abordés peuvent faire l'objet de développements à venir. Merci de consulter cette page pour en prendre connaissance.

 

Qu'est-ce que le "Mietendeckel" ?

Le 22 octobre 2019, le Sénat de Berlin a approuvé le projet de loi de plafonnement des loyers de la capitale

Face à ces changements, les propriétaires sont incités à réduire les coûts de modernisation des logements puisque les coûts de modernisation ne pourront être répercutés sur le montant du loyer que dans une faible mesure et dans des conditions strictes.
À cela s’ajoute une limite maximale de 9,80 euros de loyer hors charge (Kaltmiete) par mètre carré, selon l’année de construction et l’équipement du logement. Cette limite ne peut être dépassée en cas de renouvellement du bail. À moyen terme, les loyers effectifs ne pourront pas dépasser ce plafond de plus de 20%, faute de quoi les locataires pourront demander une réduction.

Le plafonnement des loyers s’appliquerait à environ 1,5 million de logements de la capitale.

 

Le plafond du loyer s’applique-t-il à tous les appartements? 

Non, les exceptions sont: les logements subventionnés par l’État (logements sociaux), les maisons-relais, les résidences partagées et les nouvelles constructions achetées pour la première fois depuis le 1er janvier 2014.

 

Qu’est-ce que le loyer dans le sens du plafond ? 

Dans le cas d’un loyer au sens du plafond du loyer, on entend toujours le loyer net froid (Kaltmiete), y compris tous les suppléments, par exemple pour le mobilier ou l’équipement.

 

Que signifie le gel des loyers ? 

Le gel des loyers signifie qu’aucun Kaltmiete net supérieur à celui en vigueur le 18 juin 2019 (décision sur les points clés au Sénat de Berlin) ne doit être payé. Le gel du loyer payé le 18.6.2019 s’applique également aux loyers échelonnés et indexés.

 

Que se passe-t-il lors d’un premier ou d’un nouveau bail ?

Même en cas de location initiale en dehors du nouveau logement (voir exceptions), le plafond du loyer ne doit pas être dépassé.

Lorsqu’un logement est à nouveau loué, seul le loyer Kaltmiete du locataire précédent peut être pris en compte - mais un loyer ne dépassant pas le plafond fixé dans le barème des loyers. Pour les logements dont le loyer antérieur est inférieur à 5 €/m², le loyer peut être réduit de maximum. 1 euro jusqu’à 5,02 €/m² si un équipement moderne est disponible.

On entend par équipement moderne au moins trois des éléments suivants:

  • Ascenseur sans seuil
  • Cuisine intégrée
  • Installations sanitaires de qualité
  • Revêtement de sol de qualité dans la majorité des pièces d’habitation
  • Consommation d’énergie inférieure à 120 kWh/(m² a)

 

Que dit la grille/plafonds des loyers?

La grille des loyers fixe le montant net du loyer Kaltmiete en fonction de l’âge et de l’équipement du logement. Le plafond peut être augmenté de 1 €/m² maximum en cas de modernisation (voir modernisation). À partir de 2022, le loyer pourra augmenter de 1,3 % par an, à condition qu’il reste inférieur au plafond autorisé pour le loyer.

 

Première qualification du logement et de l’équipement Prix du loyer au m2
jusqu'en 1918 avec chauffage collectif et salle de bain 6,45 €
jusqu'en 1918 avec chauffage collectif ou salle de bain     5,00 €
jusqu'en 1918 sans chauffage collectif ni salle de bain     3,92 €
de 1919 à 1949 avec chauffage collectif et salle de bain     6,27 €
de 1919 à 1949 avec chauffage collectif ou salle de bain        5,22 €
de 1919 à 1949 sans chauffage collectif ni salle de bain      
4,59 €
de 1950 à 1964 avec chauffage collectif et salle de bain      
6,08 €
de 1950 à 1964 avec chauffage collectif ou salle de bain      
5,62 €
de 1965 à 1972 avec chauffage collectif et salle de bain      
5,95 €
de 1973 à 1990 avec chauffage collectif et salle de bain      
6,04 €
de 1991 à 2002 avec chauffage collectif et salle de bain      
8,13 €
de 2003 à 2013 avec chauffage collectif et salle de bain      
9,80 €


Pour les logements dotés d’équipements modernes, la valeur est augmentée de 1,00 euro. On entend par équipement moderne au moins trois des éléments suivants:

  • Ascenseur sans seuil
  • Cuisine intégrée
  • Installations sanitaires de qualité
  • Revêtement de sol de qualité dans la majorité des pièces d’habitation
  • Consommation d’énergie inférieure à 120 kWh/(m² a)

 

Et les maisons d’une et de deux familles ? 

La loi s’y applique aussi. Toutefois, si le logement est situé dans des bâtiments ne comptant pas plus de deux logements, le plafond du loyer est majoré d’une majoration de 10 %.

 

La modernisation est-elle possible ?

Certaines modernisations et leur contribution au loyer sont en principe autorisées si elles n’augmentent pas le loyer de plus de 1,00 euro par mètre carré.

Quelles sont les modernisations autorisées ?

modernisation:

  • à laquelle les propriétaires*internes sont tenus par une loi
  • pour l’isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment, du sous-sol, du plafond supérieur ou du toit
  • à l’utilisation des énergies renouvelables
  • pour le renouvellement énergétique des fenêtres
  • pour le remplacement des installations de chauffage
  • pour l’installation d’ascenseurs, ou
  • à l’élimination des barrières par franchissement des seuils, élargissement des portes ou transformation du bain

 

Quand est-il possible de réduire le loyer ?

Un loyer peut être interrompu s’il représente plus de 120 % du barème des loyers (par exemple plus de 12 euros de loyer, mais seulement 10 euros de loyer autorisé selon le barème des loyers). Dans ce cas, il peut être réduit à 120 % de la valeur de la grille. Ce régime ne prendra effet que neuf mois après l’entrée en vigueur de la loi. Pour les logements en situation simple, une réduction de 28 centimes par mètre carré est appliquée sur les loyers du tableau des locataires, 9 centimes par mètre carré pour les logements de taille moyenne et 74 centimes par mètre carré pour les logements de bonne situation.

 

Qu’est-ce qu’un cas de rigueur (Härtefall) et qu’en est-il ?

La Investitionsbank Berlin (banque d’investissement de Berlin) peut autoriser une augmentation raisonnable du loyer à la demande des bailleurs si le loyer autorisé entraînerait à terme des pertes pour les bailleurs ou une mise en danger de la substance de la chose louée. La différence entre l’augmentation autorisée et la valeur de la grille des loyers peut être compensée pour les locataires pour autant qu’il existe une autorisation du WBS (Wohnberechtigungsschein). Cette compensation n’est toutefois accordée que pour la partie raisonnable de la surface habitable.

 

Où puis-je obtenir les données relatives à l’année de construction, à l’indice de consommation énergétique, etc.?

Dans les deux mois suivant l’entrée en vigueur de la présente loi et avant la conclusion d’un nouveau contrat de location, le locataire est tenu de fournir spontanément des informations sur tous les faits pertinents.

 

Les infractions sont-elles punies ? 

En cas de violation du plafond du loyer, une amende pouvant atteindre 500.000 euros peut être infligée.

 

Combien de temps dure le plafonnement ? 

Le plafonnement des loyers est valable cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi.

 

Les bailleurs envoient des augmentations de loyer – que faire ?

Le nouvel indice des loyers a été publié le 13 mai. Cette publication a conduit les propriétaires à adapter leurs demandes d'augmentation des loyers à cet indice.

Mais il est également vrai que, selon les observations de l’association des propriétaires "Haus und Grund", les propriétaires et propriétaires fonciers essayent d'augmenter les loyers avant de les geler. Le Sénat estime toutefois que l’application rétroactive du plafond des loyers devrait pallier à cette pratique.

Si, après la décision du Sénat sur le plafonnement des loyers, les locataires ont approuvé l’augmentation du loyer le 18.6.2019, le Sénat pour le développement urbain et le logement considère que le loyer en vigueur avant l’augmentation du loyer est fondé.

 

Une transformation ou une rénovation importante sont-elles également considérées comme de nouvelles constructions ?

§ 1 Nr. 3 du projet de loi sur les loyers exclut le logement du champ d’application de la loi, qui est devenue disponible pour la première fois à partir du 1er janvier 2014. Contrairement à la première phrase de l’article § 556f Satz 1 du BGB, le projet ne vise pas la première utilisation en tant que logement, mais l’achèvement de la construction. Le projet ne contient pas non plus de disposition comparable à la partie 2 de l’article § 556f du BGB, selon laquelle une modernisation importante équivaut à une construction neuve.

Il ne suffit donc pas de procéder à des modernisations ou à des transformations importantes pour justifier l’exception prévue à l’article 1, paragraphe 3, du projet. Il en va de même pour la simple réaffectation d’espaces jusqu’alors utilisés à des fins commerciales, mais il faut plutôt une activité de construction qui crée de nouveaux logements. Cette condition sera remplie à intervalles réguliers dans le cas d’une construction de grenier (première). Il n’est pas possible de répondre de manière générale à la question de savoir si une réhabilitation nucléaire dite globale (par exemple, une reconstruction complète derrière une façade historique) constitue également une exception à la loi. Toutefois, il ne devrait s’agir d’une nouvelle construction que dans des cas exceptionnels extrêmes et, en règle générale, les dispositions relatives à la modernisation sont applicables.

 

Assitance pour vos démarches 

Besoin d'aide dans vos démarches administratives pour prétendre à une réduction de votre loyer ?

Certains sites vous proposent une assistance en allemand ou en anglais et des lettres-modèles préparées, comme www.wenigermiete.de.

 

 

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